Ajankohtaista

Seuraamme aktiivisesti kiinteistönvälitysalaan liittyviä uutisia ja tapahtumia. Lue uusimmat artikkelit!

Asunnon ostotarjous – Sitooko? Sisältö? Peruminen? Sanktiot?

RE/MAX Center haluaa tehdä tutuksi asiakkailleen asuntokaupan termejä ja käytäntöjä. Kaikki ei ole aina ihan niin selviä asioita, mitä luulla voisi, useammastakin syystä. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa selvittää eri vaiheita kohteen ostajalle ja myyjälle, jotta osataan varautua eteen mahdollisesti tuleviin tilanteisiin. Kiinteistönvälittäjän tulee vahtia molempien kaupan osapuolien etuja.

Ostotarjous

Ostotarjous on asuntokaupan tärkeimpiä dokumentteja. Silti on hyvinkin tavallista, että ensimmäiset tarjoukseksi luokiteltavat dokumentit ovat hyvin vapaamuotoisia sähköpostiviestejä. Tämä ei sinänsä ole kiellettyä eikä edes vältettävää, kunhan pidetään huolta siitä, että hyvin nopeasti keskeisten tarjouksen ehtojen selvittyä tarjous formalisoidaan kirjalliseksi ja hyväksytetään molemmilla osapuolilla. Hyväksynnässä varmistetaan keinolla tai toisella myös osapuolten henkilöllisyys. Sähköinen tarjousmenettely on nykyisin ehkä tavallisin ja myös turvallinen vaihtoehto.

Tarjouksessa yksilöidään kaupan kohde. Hinta tulee esittää sellaisessa muodossa, missä on lukijalle täysin selvää sisältääkö hinta esimerkiksi velkaosuudet vai tulevatko ne vielä myyntihinnan päälle. Tässä apuna toimii jälleen alan ammattilainen, jolta voi varmistaa että on ymmärtänyt varmasti asian oikein. Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen sovitaan tarjouksessa. Kaupantekopäivä sovitaan kaikille sopiviksi tai sitten huolehditaan pätevistä valtakirjoista. Edunvalvottavien ja perikuntien omistamissa asunnoissa välittäjä huolehtii tarvittavat dokumentit jo kauan ennen kaupantekopäivää, yleensä jo toimeksiantosopimusta tehdessä. Tarjoukseen kirjataan sen voimassaoloaika. Ostajista ja myyjistä kirjataan henkilötiedot ja yhteystiedot. Tarjous sisältää usein ehtoja, jotka tulee kirjata jo tarjousta tehdessä. Tavallisimpia tarjousehtoja ovat oman asunnon myyntiehto ja ehto kaupan rahoituksesta. Kun kaupan kohteena on kiinteistö, ovat käytännöt erilaisia. Kiinteistön kauppa kulkee Maakaaren mukaan ja maakaari ei varsinaista tarjousmenettelyä tunne lainkaan. Tämän vuoksi kiinteistön kaupassa ensimmäinen osapuolia sitovaa askelta nimitetään esisopimukseksi. Esisopimus tehdään määrämuotoiseksi ja kaupanvahvistajan tulee olla paikalla vahvistamassa.

Tarjouksen jälkeen

Tarjousta tarkasteltaessa on syytä säilyttää rauhallisuus, vaikka rahat jo melkein häämöttäisivätkin pankkitilillä. Tarjousta yleensä sekä edeltää että seuraa neuvottelut, jotka moni asunnon myyjä kokee kiusallisiksi. Kiinteistönvälittäjä toimii näissä tilanteissa puskurina osapuolten välillä ja ammattimaistaa prosessia, ilman osapuolten juuttumista merkityksettömiin tai enemmänkin mielipiteisiin perustuviin asioihin. Tarjouksen ehdot ovat hyvin tavallisia. Välittäjän tehtävä on arvioida ehtojen järkevyyttä molempien osapuolten kannalta ettei ainakaan tahtomattaan ja vahingossa ajauduta ehtojen takia umpikujaan.

Tarjouksen peruminen

Asuntokaupoissa pätee oikeustoimilaki, jonka mukaan sopimus syntyy, kun myyjä hyväksyy ostajan tarjouksen. Kaikki muut myyjän toimet kuin hyväksyminen, esimerkiksi vastatarjouksen tekeminen, tulkitaan tarjouksen hylkäämiseksi. Tehdystä tarjouksesta vetäytyminen on mahdollista muutamassa tilanteessa:

  • Ehdollisen tarjouksen ehto ei täyty
  • Tarjous ei täytä sisältövaatimuksia
  • Ostajalle on annettu virheellistä tietoa kaupan kohteesta

Jos tarjouksesta vetäytyy pätemättömästä syystä, johtaa korvausvelvollisuuteen. Tavallisesti vetäytyminen maksaa tarjoajalle joko käsirahan tai vakiokorvauksen verran. Näiden kahden suuruus on yleensä samaa luokkaa, summa vaan siirretään eri hetkellä.

 

 

RE/MAXin heinäkuun markkinakatsaus

RE/MAX Suomi julkaisee kuukausittain ajantasaista tietoa asuntomarkkinoiden tilanteesta. Opiskelijoiden tarpeisiin sopivien asuntojen lisäksi kesällä liikkuvat yleisesti perheasunnot, kun lapset halutaan syksyksi uusiin kouluihin tai hoitopaikkoihin.

RE/MAX-ketjun kauppamäärät kasvoivat 20 % vuoteen 2016 verrattuna. Liikevaihto maanlaajuisesti kasvoi 24 %. Kasvu on jatkunut jo kymmenen vuoden ajan.

Linkki RE/MAXin heinäkuun koko markkinakatsaukseen.

Joko luit?

Osakeasuntojen hinnat toukokuussa

Näin Suomi homehtui – Osa 4 – Ilmanvaihto

RE/MAX Center kiinteistönvälitystoimisto palvelee asiakkaitaan laajasti asumista koskevissa kysymyksissä. RE/MAX Center on koonnut Näin Suomi homehtui artikkelisarjan, jossa referoidaan Rakennuslehden toimituspäällikkö Seppo Mölsän Rakennuslehdessä julkaistua artikkelia. Tällä kertaa juttu keskittyy koneellisen ilmanvaihdon markkinoille tuloon ja asian ympärillä käytyyn keskusteluun.

Aiemmissa artikkelisarjan jutuissa käsiteltiin sisäilmaongelmien syinä kosteuden pääsemistä rakenteisiin. Yhtä merkittävä syy ongelmille on ollut ilmanvaihdon riittämättömyys lisäeristämisen ja tiiviyden lisääntymisen jälkeen. Koneellinen ilmanvaihto alkoi yleistyä 1970-luvulla. Ensimmäisessä vaiheessa ilman poisto oli toteutettu koneellisesti tyypillisesti huippuimurilla ja korvausilmalle oli joko korvausilmaventtiilit tai luotettiin vuotoilman riittävän korvaamaan poistuvan ilman. Energiakriisin jälkeen korvausilmakanavia alettiin tukkia. Samoin painovoimaisen ilmanvaihdon reittejä eli ikkunatuuletusta, poistoreittejä keittiöstä, vessoista ja kylpyhuoneista tukittiin tai vähintään rajoitettiin. Painovoimaisen ilmanvaihdon suurin yksittäinen ongelma on vallitsevien kosteus- ja lämpötilaominaisuuksien jatkuva muuttuminen. Energiakriisin aikaan suoraan ohjeistettiin sammuttamaan koneellinen ilmanvaihto yöksi. Lopputuloksena suunniteltua ilmanvaihtoa pienennettiin hallitsemattomasti. Julkisessa keskustelussa aiheen ympärillä pidettiin koneellisen ilmanvaihdon vaatimista asuntoihin järjenvastaisena ja yliopistotason julkaisuissa pidettiin ikkunatuuletusta parempana ja häiriöttömämpänä ratkaisuna.

Risto Aurola sosiaali- ja terveysministeriöstä tiivisti ongelman muutamalla lauseella: ”Asuintaloissa pysäytetään usein energiansäästösyistä keskuspuhallin yöksi, jolloin ilmastointia kaivataan kuitenkin enemmän kuin päivällä. Jos tiiviissä talossa kosteutta pääsee kertymään rakenteisiin, saattaa seurauksena olla bakteerien, sienien, hiivojen ja homeiden pesiytyminen.” 1980-luvulle saavuttaessa osa asiantuntijoista epäili väsymyksen, epämiellyttävien hajujen, päänsäryn ja hengitysteiden ärsyyntymisen johtuvan materiaaleista ja niiden keskinäisistä reaktioista. 80-luvun lopulla todettiin koneellisen ilmanvaihdon käyttöasteen olevan olematon 5-20 %. Yleisesti koneet pysäytettiin öiksi. 1996 Ruotsissa tutkittiin sisäilmaongelmia ja todettiin 80 % puutteista johtuvan laitteiden huonosta hoidosta ja ylläpidosta.

Vasta 2010 saatiin selville vielä yksi sisäilmaongelmia aiheuttava tekijä. Ilmakanavissa ja akustoinnissa käytettävät villapohjaiset eristeet vanhentuessaan ovat irroittaneet ilmaan kuituja, jotka sitten aiheuttavat erilaisia hengitysoireita sekä mekaanisesti hankaavat ja rikkovat silmän ja luomien pintoja. Oireita on tällöin hyvinkin mahdollista ilmaantua, vaikka varsinaisia kosteudesta aiheutuvia sisäilmaoireita ei olisikaan. Villakuidun sisäilmaan pääsyä on vaikea estää. Parhaimmaksi korjauskeinoksi on havaittu suodattimien lisääminen ilmanvaihdon päätelaitteisiin. Helsingin tilakeskuksen projektijohtaja Veikko Saukkonen kertoo, että 95 % 1970- ja 1980-lukujen koulujen ja päiväkotien sisäilmaongelmista johtuu nimenomaan villakuidusta.

Erilaisista koneellisen ilmanvaihdon kohtaamista ongelmista huolimatta ei paluuta painovoimaiseen ilmanvaihtoon ole Suomessa liiemmin haikailtu. Asunnot, koulut ja erilaiset hoitolaitokset varustetaan jatkossakin Suomessa koneellisella lämmön talteenottavalla ilmanvaihdolla. On ilmanvaihtoratkaisu sitten painovoimainen, koneellinen poisto tai koneellinen tulo ja poisto, on tärkeää huolehtia järjestelmästä ja ymmärtää sen toimintaa, jotta ilmanvaihto pystyy toimimaan kuten sen on suunniteltu toimivan.

Joko luit?

Näin Suomi homehtui – Osa 1

Näin Suomi homehtui – Osa 2

Näin Suomi homehtui – Osa 3

 

 

Näin Suomi homehtui – Osa 3

RE/MAX Center on koonnut Näin Suomi homehtui artikkelisarjan, jossa referoidaan Rakennuslehden toimituspäällikkö Seppo Mölsän Rakennuslehdessä julkaistua artikkelia. Hyvän kiinteistönvälittäjän rooliin kuuluu jo hyvän välitystavan ohjeenkin mukaan vaalia molempien osapuolten etuja. Etujen vaaliminen on tehokkainta, kun asiat ymmärretään perinpohjin ja osataan vielä selvittää asiakkaille ymmärrettävästi. Kosteus- ja homeongelmien syyt on erittäin tärkeää ymmärtää, jotta korjatessa tai kauppoihin valmistautuessa osataan varautua oikeisiin ja oikean suuruusluokan toimenpiteisiin.

Artikkelisarjan ensimmäisessä ja toisessa osassa havaittiin suuri osa kosteusteknisistä ongelmista johtuvan muovista tai muovin kaltaisista hengittämättömistä materiaaleista. Rakenteiden vikasietoisuus huononi olennaisesti siirryttäessa höyrynsulullisiin rakenteisiin -70 ja -80-luvun rakennuksissa. Mm. höyrynsuojan puhkaisevat läpiviennit aiheuttivat ongelmia enenevissä määrin. Energiakriisiin asti suurimpana kosteusongelmana pidettiin rakenteiden lahoamista. Vanhoissa maalaistaloissa homeongelmat olivat ennen remontteja lähes tuntemattomia osaksi siitä syystä, että ongelmaa ei tiedostettu ja osittain siksi että rakennustapa salli pienen kosteuden siirtymisen rakenteisiin niitä homehduttamatta. Tässä merkittävinä tekijöinä olivat mäkien päälle rakentaminen, reilusti tuulettuva alapohja ja rakenteiden hyvä tuuletus hatarien ja energiaa tuhlaavien rakenteiden takia.

Asuntohallituksen Markku Hainari arvioi yksinoikoisesti, että koko homeongelma saatiin aikaan koneellisella ilmanvaihdolla ja pullotaloajattelulla. Jo -50 -luvulla alettiin tehdä maanvaraisia lattioita rossipohjan sijaan. Sisäpinnassa käytettiin eniten muovimattoa ja parkettia. Samaan aikaan mukavuusvaatimukset alkoivat kasvaa ja pesutilat siirrettiin asuntoon sisään. Vesi- ja kosteuskuormitus kasvoi sisätiloissa räjähdysmäisesti. Tähän kun vielä yhdistää rakenteiden huonon vauriotietämyksen, innokkaan uusien rakenteiden käyttöön ottamisen ja edellä mainitun energiakriisin remonttiaallon, niin käsiin saatiin valtava kosteusongelma laajalti rakennuskannassa. Tyypillisimpiä ongelmia olivat:

  • 1960-luvun taloissa yläpohjan ja seinien kosteusvauriot olivat yleisiä. Lahelan asuntomessuille tehtiin jopa tyyppitalo, jossa oli matalaperustus, tasakatto eikä räystäitä eli nykytietämyksen mukaan useampi vältettävä rakenne.
  • Valtaosa 1970-1980-lukujen talojen home- ja kosteusvaurioista johtui vääristä rakentamismenetelmistä
  • 1970-luvun taloja kiusasi erityisesti yläpohjan kastuminen. Vasta 1978 julkaistiin ohje Toimiva tasakatto, mutta se oli kovasti myöhässä. Vuotavia tasakattoja muutettiin jo tuolloin kovaa vauhtia harjakatoiksi. Ongelmia oli paljon: liian loiva, materiaaliominaisuudet muuttuivat olosuhteiden muuttuessa, riittämätön määrä kerroksia, riittämätön lämmöneristeiden tuuletus sekä kaikki läpivienteihin liittyvät ongelmat.
  • 1980-luvun pientaloissa seinärakenteen kastuminen oli yleisin vaiva
  • Ongelmia tuli myös kerrostalojen tiilijulkisivuista, kun ne rakennusoikeuden maksimoimiseksi pyrittiin tekemään mahdollisimman ohuiksi ja samalla huonosti tuulettuviksi

Surullisinta tilanteessa oli, että ongelmallisimmatkin rakenteet olivat täysin hyvän rakennustavan mukaisia. Viranomaiset siis ohjasivat rakentajia nimenomaan näin tekemään. Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden vetäjänä tunnetuksi tullut Juhani Pirinen kommentoi tilannetta 1990-luvun lopussa: ”Huonoja ohjeita löytyy niin rakentamismääräyskokoelmasta, RT-ohjekorteista, RIL-ohjeista kuin alan oppikirjoistakin, puhumattakaan materiaalivalmistajien esittämistä käyttöohjeista”, keuhkovammaliiton sisäilma-asiantuntijanakin toiminut Pirinen kirjoitti Rakennuslehteen.

Laatoituksia alettiin tehdä märkätiloihin 1960- ja 1970-luvuilla. Minkäänlaista kosteussulkua ei alkujaan käytetty eikä edes suositeltu käytettäväksi laatoituksen alla, vaan levyrakenteillekin kosteussulkua alettiin vaatia 1983 RT-ohjeessa ja kivirakenteille vieläkin myöhempään 1994. Samoin mm. kellarin seinät on saatu tehdä täysin ilman ulkopuolista veden- tai kosteuden eristettä aivan oppikirjojen ja ohjeiden mukaan vielä 1980-luvulla.

Varsinaisiin märkätilojen rakenteiden tasoon saatiin hyppäys 1999, kun Ympäristöministeriöltä tuli uudet veden- ja kosteudeneristysmääräykset. Samassa yhteydessä VTT alkoi sertifioida sekä valmisteita että asennustyöntekijöitä.

Ensimmäisiin koko teollisuutta koskeviin sisäilmaongelmiin herättiin 1975, kun yleisesti käytössä olevat lastulevyt alkoivat aiheuttaa hajuhaittoja. Tarinaan kuului lastulevyteollisuuden salailua, sekundalevyjen käyttöä, ongelmien vähättelyä, mutta kuitenkin 1980-luvulle tultaessa oli jo tullut ilmi, että vapautuvat formaldehydi oli maailman laajuinen ongelma, johon terveysviranomaiset reagoivat tiukasti. Jälleen kerran materiaalien tutkimus ja testaus oli jäänyt markkinavoimien jalkoihin. 1990-luvun alussa tiedostettiin jo yleisesti, että rakennusmateriaaleilla ja niistä hallitsemattomasti vapautuvilla aineilla oli selvä yhteys huonoon sisäilmaan. Tämän vuoksi rakennusmateriaalien sisäilmaluokitus käynnistettiin. Formaldehydin kaltainen yllätys olivat markkinoille paljon käytetyt tasoitteet, jotka sisälsivät gelatiinia ja aiheuttivat jopa 90 prosentille asukkaista haju- ja terveyshaittoja. Samanlaisia ongelmia havaittiin kohonneissa kasetiini- ja ammoniakkipitoisuuksissa.

 

Joko luit?

Näin Suomi homehtui – Osa 1

Näin Suomi homehtui – Osa 2

 

Näin Suomi homehtui – Osa 2

RE/MAX Center asumisen asiantuntijana seuraa aktiivisesti asumiseen ja rakentamiseen liittyvää keskustelua. Nykyaikainen kiinteistönvälitystoimisto palvelee asiakkaitaan laajasti ja auttaa kaikissa asumiseen liittyvissä tilanteissa. Siksi RE/MAX Center on koonnut Näin Suomi homehtui artikkelisarjan, jossa referoidaan Rakennuslehden toimituspäällikkö Seppo Mölsän Rakennuslehdessä julkaistua artikkelia. Hyvän kiinteistönvälittäjän rooliin kuuluu jo hyvän välitystavan ohjeenkin mukaan vaalia molempien osapuolten etuja. Etujen vaaliminen on tehokkainta, kun asiat ymmärretään perinpohjin ja osataan vielä selvittää asiakkaille ymmärrettävästi.

Ensimmäisessä osassa Näin Suomi homehtui artikkelisarjaa käsiteltiin vaurioiden syntyhistoriaa lähinnä ymmärtämättömän remontoinnin seurauksena. Osansa 70-luvun rakenteiden vaurioalttiudesta oli kuitenkin myös uusilla rakenteilla. Vain yhtenä esimerkkinä tasakatot, joita rakennettiin todella paljon. Rakentamisen ohjeistuksissa syyllistyttiin kosteusriskien aliarvioimiseen eikä uusia menetelmiä tai tuotteita testattu ennen markkinoille ja rakenteisiin pääsyä.

Oma osansa kosteusriskien realisoitumisessa on usein asennustyön huolellisuudessa. Pelkästään villoituksessa voidaan aiheuttaa rakennuksen kosteustoimivuudelle suuria riskejä, jos villat asennetaan epätiiviisti. Asennustyössä jää helposti esimerkiksi rakoja villalevyn nurkkiin, jolloin kylmä ilma pääsee rakenteeseen sisään eikä jää sille alunperin suunniteltuun tilaan eristeen ulkopuolelle ja pintakerroksiin. Lopputuloksena voi olla kosteuden tiivistyminen höyrynsulkukerrokseen, josta sen kuivuminen tai tuulettuminen ilman vaurioita on hallitsematonta.

Rakennusmestarien keskusliitto nosti 1982 esiin huolensa: ”Uutuuksien käyttöönottaminen ilman riittävää kokeilua, tutkimusta ja luotettavia tuotteiden käyttöohjeita saattaa aiheuttaa seurauksia, jotka luokitellaan virheiksi ja joihin rakentaja leimataan syylliseksi.” Esimerkeiksi nostettiin tasakattorakenteet ja lastulevyjen formaldehydihaitat.

Rakennuslehti tilasi rakennusfysiikan tietotaitoa parantaakseen 1983 kirjoitussarjan Dick Björkholzilta. Sarja käsitteli kosteuden käyttäytymistä rakenteissa mm. pientalojen julkisivurakenteissa ja kerrostalojen tiilijulkisivuissa. Erityistä huomiota hän keskitti betonin päällystettävyyteen tapetilla, maalilla tai muovimatolla. Sekä ennen että tämän jälkeen kuivumisen arviointi on perustunut epätarkkoihin ”sentti viikossa” arvioihin, joita vasta aivan viime vuosina on lähdetty tarkentamaan rakenteisiin ulottuvilla mittauksilla. Yhä vieläkin uutisoidaan tapauksista, joissa märän betonin päälle liian nopeasti kiinnitetty päällyste on aiheuttanut ongelmia sisäilmastoon. Reaktioon osallistuvat ainakin lattiapäällyste, kiinnitysliimat, tasoitteet ja betonin alkalinen kosteus. 2016 pidetyssä Sisäilmastoseminaarissa kerrottiin 2000 luvulla esiin tulleiden tapausten painottuvan lähes yksinomaan PVC-muovimatolla päällystettyihin betonilaattoihin ja niistä aiheutuneisiin sisäilmaongelmiin.

Alan huppuasiantuntijat ovat terottaneet perusasioita, joita on teroitettu jo 70-luvun lopulta lähtien:

  • Riittävä aika betonin kuivumiselle
  • Tunnetut ja testatut materiaalit
  • Rakenteiden vikasietoisuuden lisääminen

Näistä teroituksista huolimatta melkein päivittäin saamme lukea uudehkojen kerrostalojen asuinkelvottomuudesta tai julkisten rakennusten sisäilmaongelmista. Varsinkin julkisella puolella aikataulujen laatijat eivät ymmärrä rakenteiden kuivumiseen tarvittavaa aikaa lainkaan ja muutenkin hankintaprosessit ovat osoittautuneet tehottomiksi sekä kustannusten että lopputuloksen kannalta. Tiiviysvaatimukset ovat pinnoitteille kovat ja samalla rakenteiden vaatimat paksummat betonilaatat ovat aiheuttaneet kuivumisajan merkittävän pitenemisen. Urakoitsija usein osaa jo kohteen valmistuessa odottaa korjauskustannuksia juuri rakennusaikataulun kosteusteknisestä suunnittelemattomuudesta johtuen, mutta välttyy kuitenkin suuremmilta myöhästymissanktioilta. Veronmaksajille lasku on luonnollisesti suurempi, mutta tilaajan edustajat eivät näin pitkälle monessakaan tapauksessa kykene ajattelemaan.

Isoista rakennusalan yrityksistä Skanska ja NCC ovat ilmoittaneet luopuvansa kokonaan muovimatoista omissa kohteissaan ja kehottaneet urakkakohteissaan asiakkaitaan pohtimaan muita materiaaleja. Ruduksen kehitysjohtaja Pentti Lumme kertoi Keski-Euroopassa käytettävän kosteusteknisesti vaativammissa kohteissa keraamisia laattoja muovimaton sijaan, juuri kosteusteknisestä paremmasta toimivuudesta johtuen. Materiaalivalmistaja Weberin tekemien tutkimusten mukaan ongelmista suuri osa voitaisiin välttää käyttämällä betonin päällä vähintään viiden millimetrin kerrosta matala-alkalista tasoitetta muovimaton asennusalustana sekä varmistamalla, että betonin suhteellinen kosteus on enintään 93 prosenttia. Tämän rajan alapuolella kosteus liikkuu höyrymuodossa.

Rakennusteollisuus ja Tampereen teknillinen yliopisto käynnistivät 2017 tutkimusprojektin, jossa muovimattojen emissioita sekä ratkaisuja ongelmiin pyritään selvittämään yhdessä urakoitsijoiden ja mattovalmistajien kanssa.

Joko luit?

Näin Suomi homehtui – Osa 1

Näin Suomi homehtui – osa 1

RE/MAX Center asumisen asiantuntijana seuraa aktiivisesti asumiseen ja rakentamiseen liittyvää keskustelua. Nykyaikainen kiinteistönvälitystoimisto palvelee asiakkaitaan laajasti ja auttaa kaikissa asumiseen liittyvissä tilanteissa. Siksi RE/MAX Center on koonnut Näin Suomi homehtui artikkelisarjan, jossa referoidaan Rakennuslehden toimituspäällikkö Seppo Mölsän Rakennuslehdessä julkaistua artikkelia. Artikkelissa käsiteltiin suomalaisen rakennuskannan moninaisia kosteus- ja homeongelmia ja niiden syntyhistoriaa. Artikkelin lukemalla pääsee tutustumaan ongelmiin pintaa syvemmältä ja huomattavasti nykyisen vallalla olevaa klikkijournalismin artikkeleita laajemmin.

1970-luvun puolivälissä eteen tullut energiakriisi sai aikaan valtavan tarpeen energian säästämiselle. Remontteja tehtiin moninaisilla tavoilla päätavoitteena energian säästö. Sivutuotteina ilmenivät muutamassa vuodessa ensimmäiset omasta toiminnasta aiheutuvat kosteus-, home- ja sisäilmaongelmat. Eristämisen ja tiivistämisen riskeistä varoitettiin tuolloinkin, mutta varoituksiin ei reagoitu.

Ensimmäiset oireet liiallisen eristämisen ja erityisesti tiivistäminen vaikutuksista saatiin jo 70-luvun lopulla. Julkisesti vaadittiin saneeraustoiminnan keskeyttämistä kokonaan, ennen kun havaittuihin ongelmiin löydetään kestävä ratkaisu. Kiteytettynä tuolloin ongelmat aiheutuivat rakennusten alkuperäisten kosteus- ja ilmanvaihtoratkaisujen hallitsemattomista muutoksista remonttien yhteydessä. Esiin tuli mm. maaruostetta, jonka vuoksi asunnoista muutettiin pois jo 70-luvun lopulla. Maaruoste on toinen nimi lattiasienelle, joka on tyypillinen oire puurakenteisen alapohjan riittämättömästä tuuletuksesta ja tämä taasen seuraa alapohjan alkuperäisten kosteus- ja ilmanvaihto-olosuhteiden muutoksista yleensä remontoinnin yhteydessä.

1978 havaittuun ongelmaan reagoitiin, kun apulaisprofessori Pentti Vähäkallion johdolla julkaistiin Lämmön- ja kosteuseristyksen kirja. Siinä varoitettiin heti lisäeristämisen vaikeudesta ja tuotiin esille pelko todella isosta kansallisesta ongelmasta tulevaisuudessa:”Huonosta eristämisestä johtuvat vauriot ja niistä aiheutuvat kustannukset ovat kertaluokkaa paria korkeammat kuin enemmän hälyä aiheuttavat rakennesortumat. Kuinka yleisiä tämän päivän Suomessa ovatkaan perustuksien kosteusvauriot, puurakenteiden lahoamiset, julkisivujen rapautumiset, lämpövuodot, vesivuodot jne. Ne tuntuvat olevan jo niin tavallisia ja jopa yleisesti hyväksyttyjä, ettei niihin enää edes jakseta kiinnittää vakavaa huomiota, vaikka alan ammattilehdissä yksinomaan ulkoseinien vääriä pinnoitustapoja käsiteltäessä on puhuttu miljardien markkojen vahingoista.”

Niin Vähäkallion kirja kuin Finnmapin toimitusjohtaja DI Lars-Olav Sebbaskin nostivat esiin monesti unohdettuja pääperiaatteita:

  • Rakenteen pitää kosteusteknisesti harventua ulospäin siirryttäessä
  • Vähäisetkin tiiviit pinnat väärissä paikoissa tulevat aiheuttamaan ongelmia
  • Tiiviit ja vahingoittumat pintakerrokset eivät tule toimimaan, koska pinnan vähäisenkin rikkoutumisen vuoksi rakenne kastuu kuitenkin eikä pääse kuivumaan
  • Kosteusrasituksen vastaanottavan pinnoitteen on päästävä tuulettumaan (esimerkkeinä laudoitus betonia päin, tiiviisti maalattu betoni- tai tiiliseinä, vesikaton alusrakenteiden riittämätön tuuletus)

Tässä ensimmäinen osa RE/MAX Centerin referoimasta Seppo Mölsän artikkelista Näin Suomi homehtui.

Joko luit?

Vanhojen omakotitalojen hinnat nousussa

Asuntojen hinnoissa lievää laskua alkuvuonna 2017

 

 

Osakeasuntojen hinnat toukokuussa

Tilastokeskuksen ennakkotiedot toukokuun vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnoista on julkaistu. Kokonaisuutena hinnat nousivat huhtikuusta 0,1 % ja 0,6 % vuoden takaisesta.

Jako pääkaupunkiseudun nouseviin hintoihin ja muun maan laskeviin hintoihin jatkuu edelleen. Pääkaupunkiseudulla huhtikuusta hinnat nousivat 0,9 % ja vuoden takaiseen nousua kertyi kaikkiaan 3,1 %. Samaan aikaan muualla maassa hinnat laskivat huhtikuusta 2017 0,5 % ja 3,1 % vuodessa.

Linkki koko juttuun Tilastokeskuksen sivuille

Joko luit?

Vanhojen omakotitalojen hinnat nousussa

Asuntojen hinnoissa lievää laskua alkuvuonna 2017

SKVL ennustaa asuntomarkkinoiden kehittymistä kesän aikana

Suomen Kiinteistönvälittäjät ry on julkaissut ennusteensa asuntokauppamarkkinoiden kehittymisestä lomakaudella 2017. Ennuste on koottu yli 1200 jäsenvälittäjän ennusteesta. Markkinoiden vire on nyt positiivinen ja ennätyslukemissa oleva kuluttajien luottamus tukee positiivisen vireen edelleen kehittymistä.

Loma-asuntojen kohdalla kysyntää ilmenee oikeastaan kahden perusratkaisun ympärillä. Ensimmäinen on mummonmökki -tyyppinen vanha mökki tai omakotitalo isolla hoidetulla pihalla. Hinta tällaisissa kohteissa on yleisesti 50.000 euron tuntumassa. Toinen tyypillinen ideaali loma-asunto on mökki ison vesistön rannalla kaikilla mukavuuksilla. Molemmissa loma-asunto ratkaisuissa painottuvat jätevesien käsittely ja mieluummin alle kuin yli tunnin ajomatka vakituiselta asunnolta.

Osakeasunnoissa SKVL ennustaa markkinan kehittyvän positiivisesti ja vakaasti luottamuksen parantumisen realisoituessa asuntojen hankinnoiksi. Omakotitalokaupan SKVL ennustaa kasvavan koko maassa, mutta painottuen isojen kaupunkien ympäryskuntiin.

Linkki koko juttuun SKVL:n sivuille.

Joko luit?

Vanhojen omakotitalojen hinnat nousussa

Asuntojen hinnoissa lievää laskua alkuvuonna 2017

Milloin on oikea aika myydä asunto?

Jotkut osakemarkkinoiden isotkin toimijat luottavat tai vähintään vahvasti huomioivat päätöksissään vuodenajat ja jopa viikonpäivät. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry kirjoittaa usein välittäjiltäkin tivatusta kysymyksestä milloin on oikea aika myydä asunto? Elämän-, asunto- ja varallisuustilanteita on kuitenkin niin monenlaisia, että yleisohjetta ei luonnollisestikaan ole olemassa. Kuitenkin on luonnollista, että esimerkiksi omakotitaloja sekä vapaa-ajan asuntoja myydään paljon keväällä, kun perheelliset varautuvat syksyn alkaviin kouluihin ja mökkikausi on vasta edessä.

Asuntomarkkinoilla liikehdintää on nykyään läpi vuoden. Loma-aikoina sellaisetkin asunnon ostajat aktivoituvat, keiden aika ei arkena riitä vaihtoehtojen vertailuun ja uudet mm. opiskelijat haeskelevat asuntoja opiskelukaupungeistaan.

Linkki koko juttuun SKVL:n sivuilla.

Joko luit?

Omakotiliiton mukaan kunnallisissa maksuissa suuria eroja

KKO:n päätös yhteiselämän lopettamisesta

KKO:n päätöksessä vain osan aikaa vuodesta puolisoiden kotina toiminut asunto tulkittiin yhteiselämän päättymisen jälkeen yhteiseksi asunnoksi. Asunto on käyttötarkoitukseltaan kesäasunto, mutta ympärivuotiseen asumiseen soveltuva ja puolisoilla tulkitaan olleen useampi kuin yksi yhteinen vakituinen asunto.

Linkki koko päätökseen.