Ajankohtaista

Seuraamme aktiivisesti kiinteistönvälitysalaan liittyviä uutisia ja tapahtumia. Lue uusimmat artikkelit!

Syyskuun markkinakatsaus

RE/MAX Centerin välittäjät analysoivat asuntomyyntitilastoja ja koostavat tilastoista asiakkaidensa käyttöön yhteenvetoja ja antavat samalla omia näkemyksiään asuntokaupan tilasta. Jos haluat RE/MAX Centerin välittäjien ammattitaidon käyttöösi, niin klikkaa yhteydenottolomakkeelle.

Isossa kuvassa asuntokauppa käy Suomessa vakaaseen tahtiin. Omaan käyttöön ostaminen hallitsee kaupankäyntiä, kun normalisoituva sijoittajakauppa hallitsee vielä otsikoita. Parin viime vuoden aikana sekä yksityiset että institutionaaliset sijoittajat ovat hankkineet suuria sijoitusasuntokokonaisuuksia ja siten vetäneet varsinkin uusien pienten asuntojen kauppaa.

Asuntolainasummat 2018

Asuntolainasummat 2018

Koko Suomen tarkastelussa nostettujen asuntolainojen kysyntä on alkuvuoden ollut vuoden 2017 tasolla ja kuvaaja muistuttaa hyvin tarkkaan tavallista vuotta vuodenaikavaihteluineen. Asuntolainojen kysyntä on jatkunut vahvana, mikä kertoo asuntokaupan perustan olevan vakaa, eikä havaittavissa ole suurempia markkinahäiriöitä. (Lähde Suomen Pankki)

Pirkanmaa asuntojen hinnat

Velattomat asuntojen hinnat Tampereella

Paikkakuntia tarkasteltaessa tehtyjen asuntokauppojen velattomien kauppahintojen summaa, ollaan edellä edellisiä vuosia Tampereen osalta (Lähde KVKL). 

Tampere ympäryskuntineen on noussut vetovoimaltaan ja vilkkaudeltaan selkeäksi kakkoseksi Suomen asuntomarkkinoilla pääkaupunkiseudun jälkeen.

Tampereen, Ylöjärven, Nokian, Pirkkalan, Lempäälän ja Kangasalan käytettyjen osakeasuntojen kauppojen lukumäärässä oltiin vielä toukokuussa aivan 2017 tasolla. Elokuuhun saavuttaessa ollaan noin 7 % perässä vuotta 2017. Jos sama kehitys jatkuu loppuvuoden aikana, jäädään 2017 luvuista jonkin verran jälkeen (Lähde KVKL).

Tampereen, Ylöjärven, Nokian, Pirkkalan, Lempäälän ja Kangasalan myytyjen käytettyjen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat elokuun loppuun asti ulottuvassa tarkastelussa huomattavasti korkeammalla kuin vastaavalla ajanjaksolla 2017. Kuukausikohtaista hajontaa on runsaasti molempina vuosina. Alkuvuoden 2018 aikana neliöhinnan keskiarvo on ollut hiukan yli 3100 €, kun 2017 keskiarvoinen neliöhinta oli noin 3050 € (Lähde KVKL).

Tampereen ja ympäryskuntien omakotitalokauppa on alkuvuoden 2018 aikana käynyt jopa hiukan kahta edellistä vuotta paremmin. Alkuvuoden 2018 aikana Tampereella, Ylöjärvellä, Nokialla, Pirkkalassa, Lempäälässä ja Kangasalla myytiin yhteensä 617 omakotitaloa. Kasvua vuoden 2017 vastaavaan ajanjaksoon suhteutettuna on 4,7 % (Lähde KVKL).

Keskiarvoinen omakotitalo samalla alueella maksoi alkuvuoden 2018 aikana noin 264.000 €, joka on aivan sama keskiarvohinta kuin vastaavalla ajanjaksolla 2017 (Lähde KVKL).

Vaikka kaupungistuminen ajaa ihmisiä ja perheitä asumaan kaupunkimaisesti pienemmissä asunnoissa, on silti väljemmillä omakoti- ja pientaloilla selvästi oma kannattajakuntansa. ”Omakotitalon ostaja haluaa laittaa sormet multaan ja kasvattaa omenapuita, mikä viestii ihan eri asteen sitoutumisesta alueelle, kuin kerrostalon parvekkeen kukkalaatikkoon istutettavat kesäkukat ” toteaa Johanna Kinnunen RE/MAX Centeristä. 

 

– RE/MAX Center – Tero Naskali – LKV, DI, MBA

 

RE/MAX Center yhteydenottolomakkeelle

Kahdeksan kohdan asunnonmyyntiopas

Asunnon myynti voi olla joko elämäsi paras tai tuskastuttavin kokemus. Siihen, onnistutko asuntosi myynnissä, vaikuttaa moni tekijä. Seuraavien vinkkien tarkoituksena on auttaa sinua onnistumaan asuntokaupassa.

1. Älä tee asunnon hinta-arviota fiilispohjalta

Älä anna tunteille valtaa asuntokaupassa. Sama ajatus koskee myös asunnon hinta-arvion tekemistä. Asunnon hintaan vaikuttavat muun muassa

  • asunnon sijainti
  • asunnon koko
  • asunnon kunto
  • alueen hintakehitys ja tulevaisuuden näkymät.

Asunnon myyntihinnan muodostuminen ei ole arpapeliä tai korkeamman tason matematiikkaa – kysynnän ja tarjonnan laki pätee myös asuntokaupassa. Tämän vuoksi asunnon myyjän on syytä asettaa asunnon myyntihinta mahdollisimman realistiselle tasolle jo alusta lähtien.

”Miksi en kokeilisi myydä korkeammalla hinnalla? Ei se ota jos ei annakaan.” Tämä ajatus on varmasti tullut monen asunnon myyjän mieleen, kun koti on päätetty laittaa myyntiin. Se on kuitenkin yksi yleisimpiä virheitä, joita asunnon myynnissä tehdään.

Ilmiö nimeltään ylihinnoittelu

Vaikka asunnon myyntihinnan asettaminen mahdollisimman korkealle voi tuntua hyvältä idealta, asuntomarkkinat eivät toimi niin. Jos asunnon hintapyynti asetetaan markkinahintaa korkeammalle, voi toteutunut myyntihinta olla alle markkinahinnan. Mitenkäs tämä on mahdollista?

Markkinoiden kiinnostus mitataan useimmiten heti, kun asunto tulee myyntiin. Ajatellaanpa tilannetta tietyltä alueelta asuntoa etsivän näkökulmasta. Hän on todennäköisesti asettanut kaikki mahdolliset hakuvahdit asuntoportaaleihin ja seuraa aktiivisesti, mitä uusia asuntoja alueella tulee myyntiin. Hänelle on myös varmasti muodostunut käsitys alueen hintatasosta. Mitä luulet tapahtuvan, kun myyntiin tulee asunto, jonka myyntihinta on rutkasti muita kalliimpi?

Jos asunto ei saa aikaan vipinää ostajissa ensimmäisten viikkojen aikana, astuu markkinapsykologia peliin. Kiinnostus ostajakunnassa laantuu ja samalla joudutaan useimmiten tilanteeseen, jossa asunnon myyntihintaa tulee laskea, jotta markkinoiden kiinnostus saadaan heräämään uudelleen. Lopputulemana on hyvin usein se, että yli markkinahinnan myyntiin tullut asunto myydään loppujen lopuksi alle markkinahinnan. Eli myyjä menettää sekä rahaa että aikaa.

Asunnon realistisen hinta-arvion tärkeyttä asunnon myynnissä ei siis voi liikaa korostaa. Suosittelemme kysymään ammattitaitoiselta kiinteistönvälittäjältä ilmaista arviota asuntosi myyntihinnasta. Välittäjillä on käytössään kokemuksensa ja ammattitaitonsa lisäksi pääsy toteutuneiden asuntokauppojen tilastoihin, joiden pohjalta oikean hinta-arvion tekeminen on helpompaa. Hinta-arvio ei sido sinua vielä mihinkään, joten se kannattaa pyytää, vaikka et ole vielä varma, hoidatko myynnin itse vai käytätkö välittäjää asuntosi myynnissä.

 

2. Asunnon myynti itse vs. kiinteistönvälittäjä – kas siinä pulma

Moni asunnon myyjä puntaroi, lähteekö hoitamaan asunnon myyntiä itse vai käyttääkö myynnissä kiinteistönvälittäjää. Molemmissa vaihtoehdoissa on puolensa.

Asunnon itsemyyjän yhtenä motiivina on raha. Myymällä asunnon itse säästää välityspalkkion verran rahaa, mutta ihan näin yksiselitteinen asia ei ole. Asunnon itsemyyjä laskee harvemmin hintaa käyttämälleen ajalle.

Asunnon myynti itse: plussat ja miinukset myyjän kannalta

+ Säästän välityspalkkion verran rahaa.
+ Pystyn kontrolloimaan koko myyntiprosessia.

– Käytän runsaasti vapaa-aikaani asunnon myynnin hoitamiseen.
– Hoidan itse myyntiin liittyvät asiakirjat ja paperityöt
– Jos kaupanteon jälkeen ilmenee ongelmia, olet omillasi. Jos käytät myynnissä apuna välittäjää, sovelletaan mahdollisiin kaupan jälkeisissä ongelmatilanteissa kuluttajansuojalakia.

Kiinteistönvälittäjä apuna myynnissä: plussat ja miinukset myyjän kannalta

+ Ammattilainen hoitaa asunnon myynnin puolestani pitäen minut ajan tasalla koko ajan.
+ Minun ei tarvitse itse hoitaa paperitöitä.
+ Saan asunnostani todennäköisimmin paremman hinnan (välittäjien myymänä asuntojen toteutuneet myyntihinnat ovat keskimäärin 8 % korkeammat kuin asuntoaan itsemyyvillä).

– Maksan välittäjän ammattitaidosta ja työstä hänelle välityspalkkion.

Jokaisen asunnon myyntiä harkitsevan on syytä puntaroida eri vaihtoehtoja. Tärkein kysymys lienee, mihin itse haluaa omaa aikaansa käyttää ja kuinka paljon itsellä on kokemusta tai asiantuntemusta asunnon myynnistä. Ei ole olemassa oikeaa ja väärää tapaa myydä asunto – on vain tapa, joka sopii juuri omaan tilanteeseesi.

 

3. Varaa aikaa asunnon myyntiin

Asunnon myynti vaatii aikaa. Jo ennen ensimmäistäkään asuntonäyttöä myyjän tulee pohtia muun muassa seuraavia asioita:

  • asunnon hinnoittelu
  • kaikkien lain edellyttämien asiakirjojen hankinta
  • asuntoilmoituksen laadinta
  • asunnon valokuvaus
  • yhteydenpito ja asuntonäyttöjen sopiminen.

Onnistunut asuntokauppa vaatii sitoutuneisuutta. Jos asunnon myynnin hoitaminen jää töiden, harrastusten ja muiden arkiaskareiden jalkoihin, et todennäköisesti saa myöskään tulosta aikaiseksi. Siksi onkin hyvä varautua jo ennakkoon siihen, että asunnon myynti vie aikaa. Mitä lyhyemmällä varoitusajalla pystyt palaamaan ostajakandidaattien yhteydenottoihin ja järjestämään asuntonäyttöjä, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on onnistumiseen.

4. Selvitä, mitä asiakirjoja tarvitset asunnon myynnissä, ja hanki ne ajoissa

Isännöitsijäntodistus, talokirjaote, energiatodistus, kauppakirjapohja – tuntuuko vaikealta? Ei hätää, keräsimme listan asunnon myyntiprosessin eri vaiheissa tarvittavista asiakirjoista:

Kun olet suunnittelemassa asunnon myyntiä

Ennen asunnon myynnin aloittamista on järkevää hankkia muun muassa seuraavat asiakirjat:

Asunto-osake

  • isännöitsijäntodistus
  • yhtiöjärjestys
  • energiatodistus
  • taloyhtiön tuloslaskelma ja tase
  • energiatodistus
  • pts-korjaus- ja kunnostussuunnitelmat
  • asunnon pohjapiirros

Kiinteistö

  • lainhuutotodistus
  • rasitustodistus
  • kiinteistörekisteriote
  • rakennuksen piirustukset ja lupa-asiakirjat
  • tontti- tai tilakartta
  • kaavatilanneselvitys ja kaavakartat
  • mahdolliset kuntotarkastukset ja -selvitykset

Edellä mainitut asiakirjat on hyvä olla olemassa jo ennen ensimmäistä näyttöä, sillä ostajakandidaatilla pitää olla oikeus tutustua näihin asiakirjoihin.

Asiakirjojen hankintaan on hyvä varata aikaa. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tilauksesta toimitukseen kuluu yleensä useampi arkipäivä. Ei siis kannata aloittaa asiakirjojen metsästystä vasta päivää ennen ensimmäistä asuntonäyttöä.

 5. Markkinoi asuntoasi ja löydä oikeat ostajat

”Hyvä asunto myy itse itsensä.” Joskus näinkin voi käydä, mutta jos asuntoa ei markkinoida millään tavalla, eivät sitä löydä potentiaaliset ostajatkaan. Asunnon markkinointi on perinteisesti pohjautunut asuntoilmoituksiin esimerkiksi lehdissä tai asuntoportaaleissa (kuten Oikotie ja Etuovi). Julkaisemalla asuntoilmoituksen asuntoportaaleissa tavoitat aktiivisesti asuntoa etsivät ihmiset.

Entistä tärkeämpään rooliin asuntojen markkinoinnissa on noussut sosiaalinen media, etenkin Facebook. Älykkäällä ja kohdennetulla Facebook-mainoksella sinun on mahdollista tavoittaa myös ne, jotka eivät vielä aktiivisesti etsi uutta asuntoa mutta kiinnostuvat asunnostasi.

Panosta asuntoilmoitukseen

Asuntoilmoitus on myytävän asunnon käyntikortti. Panostamalla sekä asuntoilmoituksen kuviin että tekstiin erottaudut positiivisesti joukosta. Asuntoilmoituksessa on hyvä korostaa asunnon ja alueen parhaita puolia. Minkälaiset palvelut ja liikenneyhteyden alueella on? Miten kuvailisit naapurustoa ja mikä asunnossa on mielestäsi parasta? Asuntoilmoitus on potentiaalisen ostajan ensikosketus asuntoosi, joten ei ole yhdentekevää, mitä asuntoilmoituksessa lukee.

Kuvat kertovat enemmän kuin tuhat sanaa. Asunnon etsijöitä kiinnostavat ilmoituksissa erityisesti asunnon kuvat. Jos asuntokuvat ovat epätarkkoja, erikoisesti rajattuja tai antavat asunnosta esimerkiksi ahtaan vaikutelman, karkottaa tämä ostajat heti alkuunsa. Asuntojen kuvaamiseen erikoistuneen valokuvaajan käyttäminen onkin suositeltavaa.

Lisävinkkejä asunnon markkinointiin:

Asunnon markkinointi sosiaalisessa mediassa

6. Kun asunnosta saadaan ostotarjous

Sähköposti-ilmoitus kilahtaa. Otsikkona ”Asunnon ostotarjous”. Ensimmäisen ostotarjouksen saaminen on aina jännittävä hetki. Nykyään ostotarjoukset toimitetaan useimmiten sähköpostitse ja vielä vapaamuotoisina. Me suosittelemme kuitenkin aina tekemään asunnon ostotarjouksen virallista ostotarjouspohjaa käyttäen ja vielä allekirjoituksin varustettuna. Jos saat asunnon potentiaaliselta ostajalta vapaamuotoisen ostotarjouksen sähköpostiin, pyydä sama ostotarjous vielä allekirjoitettuna. Varmista myös, että ostotarjous sisältää kaikki sovitut kaupan ehdot.

Jos olet myymässä asuntoasi ja pidät asuntonäyttöjä, muista tulostaa asunnon ostotarjouslomakkeita. Asunnon myyjä saattaa törmätä yllättävään tilanteeseen, kun joku ostajakandidaateista haluaakin tehdä ostotarjouksen heti paikan päällä asuntonäytössä. Älä siis anna tällaisen mahdollisuuden valua hukkaan.

Asunnon myyjän on hyvä miettiä asunnon ostotarjousta hetki. Onko tarjous varteenotettava? Onko odotettavissa, että muita ostotarjouksia on tulossa lähiaikoina?

Asuntokauppa on osaltaan myynnin psykologiaa. Jos saat ostotarjouksen asunnostasi ja vaikka mielesi tekisi pomppia ilosta tasajalkaa, on syytä ottaa rauhallisesti ja hoitaa kommunikointi ostajan suuntaan mahdollisimman neutraalisti. Jos olet esimerkiksi tekemässä vastatarjousta tai neuvottelemassa muista ostotarjouksen ehdoista, liika innostuneisuus voi antaa ostajakandidaatille etulyöntiaseman neuvotteluissa. Mieti siis ostotarjousta rauhassa.

7. Laadi kauppakirja huolella tai teetä se tarvittaessa ammattilaisella

Asunnon kauppakirja on asuntokaupan tärkein dokumentti, ja sen laadinta on asunnon myyjän vastuulla. Jos et ole varma, miten kauppakirja laaditaan, käytä valmista, ammattilaisen laatimaa kauppakirjapohjaa tai teetä kauppakirja esimerkiksi kiinteistönvälittäjällä. Paperitöiden hoidattaminen ammattilaisella maksaa sinulle hieman, mutta sinun ei tarvitse jännittää, onko kauppakirja laadittu oikein. Myyjän vastuulla on lähettää kauppakirjaluonnos ostajalle hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta.

Asunto-osakkeen kauppakirja

Asunto-osakkeen kauppakirjassa tulee olla mainittuna muun muassa seuraavat asiat:

  • kaupan kohde (asunnon sijainti, pinta-ala, osakenumerot jne.)
  • kaupan ehdot (kauppahinta, maksuehdot, omistusoikeiden siirtyminen jne.)
  • vastuu asunto-osakkeesta aiheutuvista kustannuksista omistus- tai hallintaoikeuden siirtymiseen saakka.

Kiinteistön kauppakirja

Kiinteistön kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin seuraavat asiat:

  • kaupan kohde (kiinteistön sijainti, pinta-ala, kiinteistötunnus, kaavoitustilanne jne.)
  • kaupan ehdot (kauppahinta, maksuehdot, rasitukset jne.)
  • ostajan saamat tiedot kaupan kohteesta.

Kiinteistökaupassa on erityisen tärkeää muistaa, että mikäli kauppakirjaa ei ole laadittu oikein, se ei ole sitova ja kaupan toinen osapuoli voi vetäytyä kiinteistökaupasta ilman seuraamuksia. Kiinteistökauppaa tehtäessä suosittelemme erityisesti osaavan välittäjän ammattitaidon hyödyntämistä.

8. Muista muuttoilmoitus ja muut muuttoon liittyvät asiat

Asuntokaupan teon yhteydessä sovitaan myös asunnon vapautumisesta. Vaikka asunnon vapautumispäivä olisi useamman kuukauden päässä, ei muuttoon liittyviä asioita kannata jättää viime tippaan.

Muuttoilmoituksen voit tehdä helposti verkossa sekä maistraatille että Postille. Asunnon sähkö- ja nettiliittymien siirrosta on myös hyvä sopia etukäteen. Näin varmistat, että siirto tapahtuu ajoissa.

Muutosta on tehtävä ilmoitus sekä nykyisen asunnon että uuden asunnon isännöitsijälle. Yleisimmin nämä ilmoitukset on mahdollista tehdä sähköisesti isännöitsijätoimiston verkkosivuilla. Jos tarvitset esimerkiksi autopaikkaa, muista tehdä hyvissä ajoin ilmoitus huoltoyhtiöön.

 

Ota yhteyttä RE/MAX välittäjiin

 

RE/MAX Center SOME Booster

KESÄKAMPANJA 31.8 saakka : RE/MAX SOME Booster – Lisävauhtia asuntosi myyntiin!

Tavoita oikeat katsojat

Laajan näkyvyyden lisäksi on tietenkin tärkeää, että myytävän asuntosi ilmoituksen näkevät juuri oikeat ihmiset. Siis ne, jotka ovat todennäköisimmin kiinnostuneita juuri sinun asunnostasi.

Nerokkaan, tuhansiin myytyihin kohteisiin perustuvan analytiikan ansiosta tunnemme tarkasti asunnonostajien tarpeet ja käyttäytymisen verkossa. Näin pystymme kohdistamaan ilmoituksesi oikea-aikaisesti juuri niille ihmisille, jotka todennäköisimmin ovat halukkaita ostamaan asuntosi.

Koukutamme ostajaehdokkaat

Sosiaalisen median mainoskampanjoissa tykkäykset ja kommentit ovat tärkeässä roolissa. Koska RE/MAX näyttää myytävän asunnon mainoksen siitä todennäköisimmin kiinnostuneille ihmisille, mainos kerää varmemmin myös kommentteja ja tykkäyksiä, jotka edelleen lisäävät mahdollisuuksia löytää parhaan hinnan maksava ostaja.

Oikeaa sisältöä

Käytettävä mainosmuoto riippuu täysin asunnosta ja tavoitellusta kohderyhmästä. Joskus on järkevintä käyttää videota, toisinaan taas turvautua pääasiassa hyviin kuviin. Kaikki sosiaalisessa mediassa käytettävät sisältömuodot ovat tietenkin mahdollisia RE/MAX SOME Boosterissa.

Lisävauhtia asuntosi myyntiin RE/MAX SOME Boosterilla

RE/MAX SOME Booster tehostaa asuntosi markkinointia. Se on tekoälyohjattua markkinointia, joka tavoittaa tehokkaasti asiakkaat, jotka ovat potentiaalisia ostajia myytävälle asunnolle. Etuna on siis saada asuntosi kaupaksi nopeammin ja parempaan hintaan.

 

Tutustu välittäjiimme ja varaa arvioaika ja saat SOME Boosterin käyttöösi asuntosi myynnissä

Taloyhtiölainat

Paisuneet yhtiölainat uhkaavat

REMAX Center kiinteistönvälityksessä seuraamme asumiseen ja asuntomarkkinoihin liittyviä uutisia ja pyrimme poimimaan uutisvirrasta olennaisimmat ja mahdollisuuksien mukaan kommentoimaan uutisia omalla ammattitaidollamme. Asumiseen liittyvien olennaisten asioiden tunnistamisessa yritämme auttaa omia asiakkaitamme sekä uutiskirjeemme lukijoita. Tällä kertaa kokoamme ja toivottavasti selvennämme uutisointia paisuneiden yhtiölainojen ympärillä.

Useammassa mediassa on viime päivinä ja viikkoina käsitelty asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainojen suuruutta suhteessa asuntojen myyntihintoihin ja suhteessa velattomiin myyntihintoihin. Tämä keskustelu on koskenut nimenomaan uusia asuntoja.

Oman mausteensa yhtälöön tuo valmistuvien asuntojen suuntaaminen vahvasti sekä yksityisille että julkisille asuntosijoittajille. Sijoittajatyypistä riippumatta on havaittavissa, että asuntoa omaksi asunnoksi hankkivan ja asuntoa vuokraavan tahon edut saattavat olla joiltain osin ristiriidassa, ainakin lyhyellä tähtäimellä.

Lyhennysvapaat yhtiölainat

Varsinkin sijoittajille suunnatuissa kohteissa ollaan monesti valittu yhtiölainan neuvotteluvaiheessa lyhennysvapaat ensimmäiset 3-5 vuotta. Tämän ajan rakennuksen valmistumisesta ja käyttöönotosta rahoitusvastike kattaa siis pelkästään yhtiölainan koron osuuden eikä lainkaan yhtiölainan lyhentämistä. Tavalliselle Asta Asunnonostajalle voi tulla yllätyksenä, että rahoitusvastike nousee lyhennysvapaan jakson jälkeen esimerkiksi kymmenkertaiseksi yhtiölainan lyhennysten alkaessa.

Sijoitta-asiakkaat katsovat tilannetta luonnollisesti omalta kannaltaan ja pyrkivät saamaan oman tuottotasonsa mahdollisimman korkeaksi. Lyhennysvapaat ensimmäiset vuodet ovatkin houkutelleet uusien asuntojen markkinoille valtavasti sijoittajia, jotka sitten yhtiölainojen lyhennysten alkaessa saattavat pyrkiä omistuksistaan eroon.

Yhtiövastikkeiden suuruus

Lyhennysvapaiden ensimmäisten rakennuksen valmistumista seuraavien vuosien jälkeen rahoitusvastike on tyypillisesti pienessäkin asunnossa useamman sata euroa. Lyhennysvapaan lisäksi Asta Asunnonostajan kuluja nostaa joissain tapauksissa tontinvuokravastike. Tontin vuokraamisesta on tullut muidenkin kuin kuntien ja kaupunkien liiketoimintaa. Erilaiset rahastot ja institutionaaliset sijoittajat ovat hankkineet tonttimaita omistukseensa ja helpottavat näin varsinaisten rakennusyhtiöiden kassanhallintaa ja rahoituksellista asemaa vuokraamalla tontin taloyhtiölle pitkillä vuokrasopimuksilla.

Asuntoja on valmistunut vuokralle valtavasti

Asuntojen vuokrat ovat nousseet koko 2010-luvun aikaa huomattavasti nopeammin kuin asuntojen hinnat ja kuluttajien käytössä olevat tulot. Samaan aikaan vuokra-asuntoja on tuotettu jopa ennennäkemättömällä volyymillä. Ei tarvitse olla erityinen ennustaja, kun veikkaa vuokrien nousun jollakin aikavälillä tasoittuvan ja vuokratasojen jopa laskevan, koska vuokra-asuntotarjontaa on valmiina niin runsaasti. Toki tilanteet ovat paikallisia, eikä välttämättä laajoja suuntauksia yksittäisen vuokraajan tai vuokranantajan edes tarvitse pohtia, mutta selviä aineksia mainitun kaltaiseen kehitykseen on havaittavissa.

Tavallisten ihmisten vaikeus saada uusia koteja

Uuden kohteen valmistuessa hyvälle paikalle on tavallista, että kohde on käytännössä myyty loppuun. On hyvinkin tavallista, että asuntoja alkaa kuitenkin tipahdella uudestaan myyntiin jo rakennusaikana ja valmistumisen yhteydessä. Joidenkin sijoittajien business koostuu ennakkomarkkinoinnissa varattujen ja jo ennen rakennuksen käyttöönottoa eteenpäin myytävien osakkeiden tuotosta. Nähtäväksi jää, kestääkö tämän tyylinen liiketoiminta jossakin vaiheessa tilanteen, jossa uudet pienetkään asunnot mene kaikki kaupaksi.

Uudet asunnot painottuvat voimakkaasti pieniin

Pirkanmaalla uusien asuntojen kauppa kasvoi vuodessa yli 40 % vuodesta 2016. Uusien valmistuneiden asuntojen koko on jo useamman vuoden pienentynyt ja onkin jo aivan tavallista, että uudessa valmistuvassa kohteessa ei ole esimerkiksi kolmiota isompia asuntoja lainkaan ja kolmioitakin vain pari-kolme.

Pienet myyntihinnat ja valmiiksi neuvotellut yhtiölainat

Isoilla yhtiölainaosuuksilla saadaan potentiaalisia ostajaehdokkaita haalittua markkinoilta enemmän. Isoilla rahoitusvastikkeilla sijoittajat pystyvät minimoimaan veronsa, kun saavat vähentää taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetun rahoitusvastikkeen vuokratuloistaan. Samaan aikaan omassa asumiskäytössä olevien osakkeiden poistopohjaa syödään ja jossain vaiheessa tulevaisuudessa saattaa tulla tilanne, jossa taloyhtiö joutuu maksamaan veroa tuloistaan, koska poistopohjaa on syöty liikaa.

Mitä seuraavaksi?

Jos korot alkavat nousta ja/tai uusien asuntojen kauppa hidastua voivat sijoittajat joutua tilanteeseen, jossa markkinoille tulee paljon saman tyyppisiä myytäviä asuntoja lyhyellä aikaa. Tällainen voi häiritä huomattavastikin asuntomarkkinoita. Sijoitusasuntolainojen määrä on noin viisinkertaistunut kymmenessä vuodessa kahdesta miljardista yhteentoista.

Uusia yhtiöitä ei ole mainituistakaan syistä mitään syytä välttää. Tärkeintä on tutustua huolella siihen, mitä on hankkimassa. Tällöin vältetään epämieluisat yllätykset. Muuttamiseen liittyy paljon ylimääräisiä kustannuksia omistusasujallekin, johon lyhennysvapaa taloyhtiölaina voi hyvinkin tuoda avun.

Taloyhtiön päätöksentekoon pystyy parhaiten vaikuttamaan menemällä itse hallitukseen ja pitämällä esillä eri sidosryhmien kantoja syrjimättä mitään omistajaryhmää. Täytyy muistaa sekin, etteivät sijoittajatkaan halua oman omaisuutensa arvon tippuvan eli kuuluu myös sijoittajien intresseihin hoitaa taloyhtiön asioita mahdollisimman fiksusti.

raitiotie, asuntojen hinnat

Raitiovaunu tulee – miten se vaikuttaa asuntojen hintoihin?

Raitiotie-työmaa etenee Tampereella monella rintamalla. Hämeenkatu on jo pitkään ollut muulta liikenteeltä kuin busseilta ja takseilta kokonaan suljettuna. Valmiiksi tullessaan Hämeenkadulla bussit ja raitiovaunut kulkevat sulassa sovussa. Sammonkatu koko matkaltaan on työmaana, ja kulkijat joutuvat päivittäin opiskelemaan mitä reittiä kulkea. Kalevassa on jo liikenne osittain ohjattu tuleville reiteille. Hervannan valtaväylällä on joissakin paikoissa jo raiteitakin paikalla, samoin kuin Hervannassa. Raitiotien irtautuessa Hervannan valtaväylästä Hallilan kylkeen, kulkevat raitiovaunut korkealla ilmassa Jyväskylän tien yli. Ylityksiä tehdään tien ylle parhaillaan.

Asuntokauppa rakentamisen aikana

Kiinteistönvälittäjiltä kysellään yhtenään raitiotien vaikutuksista asuntojen hintoihin. Tämän hetkinen tilanne monella tulevalla reitillä on liikenteellisesti kehno. Pysäköintipaikat ovat kortilla, rakentamismelu häiritsee ja bussitkaan eivät enää kulje vanhoja reittejään. Raitiotien rakentaminen kestää ensimmäisessäkin vaiheessa useamman vuoden. Kuinka paljon rakentaminen kutakin häiritsee on yksilöllistä, mutta joka tapauksessa haittaa asumisella ja liiketoiminnalle monella alueella on merkittävästi.

Ihmisten odotukset raitiotietä kohtaan ovat kovat. Näyttäisi siltä, että kovat odotukset ylittävät mahdollisesti useamman vuodenkin häiriöiden merkityksen eikä tulevilla reiteillä ole ilmennyt raitiotien rakentamisesta aiheutuvia, edes lyhytkestoisia, asuntokaupan esteitä.

Asuntokauppa raitiotien toimivilla reiteillä

Oikeastaan koko ensimmäisessä vaiheessa rakennettavan raitiotien reitin varrella on jo tähän asti ollut toimivat bussiyhteydet. Mitään valtavaa hyppäystä ei siten liikenneyhteyksissä tapahdu, kumipyörät tosin vaihtuvat raiteisiin. Imagollisesti tilanne voi asuinalueiden välillä muuttua enemmän. Pysyvä ja toimiva joukkoliikenneratkaisu antaa turvaa uusien asuntojen rakentajille menekistä ja tottakai kaavoituksessa tullaan suosimaan ratkaisuja, joiden tavoitettavuus on ensisijaisesti raitiotien varrella. Näin on luonnollista, että raitiotie houkuttelee uusia asuntoja varrelleen.

Kuinka sitten tulee käymään vanhojen asuntojen hinnoille raitiotien varrella? Vanhojen asuntojen hinnat eivät keskimäärin Tampereella juurikaan tällä hetkellä nouse. Syitä ovat ainakin uudistuotannon valtava osuus asuntokaupasta ja taloyhtiöiden remonttien kustannusten suuruus. Jos nousua tulevina vuosina tulee tapahtumaan, se tulee olemaan verrattain rauhallista ja se tulee suurella todennäköisyydellä keskittymään melko suppealle alueella keskustaan sekä raitiotien varteen. Yleisesti ottaen molemmilla alueilla kauppa käy hyvin ajasta riippumatta, joten valtaviin hyppäyksiin myyntiajoissa sen paremmin kuin myyntihinnoissa harva alalla toimiva uskoo. Tosiasia kuitenkin on jo nyt, että raitiovaunureitin varrella varsinkin pienet asunnot menevät erittäin hyvin kaupaksi.

Linkistä Tampereen kaupungin raitiotietä käsitteleville sivuille.

Kiinteistönvälittäjä mukana asta messuilla

RE/MAX Centerin alkuvuosi

Vuosi lähenee jo loppuaan ja alkaa olla aika suunnata katseet tulevaan vuoteen 2018. RE/MAX Centerillä vuosi alkaa uuden toimiston avajaisilla perjantaina 12.1.2018. Kahvipannu hohkaa kuumana ja suolaista pikkupurtavaakin on tarjolla. Aikataulusta tiedotamme lähempänä ainakin Facebookissa.

Helmikuun alussa 2.-4.2.2018 meidät löytää Tampereen messu- ja urheilukeskuksesta Asta-messuilta osastolta E 617. Avajaisissa tulemme jakamaan rajoitetun määrän vapaalippuja messuille. Lippujen normaalihinta portilta on 14 € / kpl ja nyt siis lippuja saa meiltä ilmaiseksi.

Tästä linkistä Asta-messujen sivuille!

Ennen näitä tapahtumia on kuitenkin aika joulun ja muutaman päivän huilin. Toivotamme kaikille seuraajillemme, asiakkaillemme ja yhteistyökumppaneillemme rauhallista joulun aikaa!

Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä

Näin Suomi homehtui – Osa 6

Valitse RE/MAX Center kiinteistönvälittäjäksesi Tampereen alueella ja pääset hyötymään ajankohtaisista asumista käsittelevistä uutisista. Keräämme yhteen rakennusalaa ja kiinteistönvälitystä koskevia mielenkiintoisia juttuja. Näin Suomi homehtui -artikkelisarjassa referoidaan Rakennuslehden artikkelia ja syvennytään homeongelmien syntyyn reilusti pintaa syvemmältä. Lue myös artikkelisarjan aiemmat osat artikkelikirjastostamme.

Julkiset rakennukset homehtuvat

1990-luvulle saavuttaessa homekysymykset nousivat keskusteluun myös julkisissa rakennuksissa. Erityisesti kouluista uutisoitiin löytyneen hometta ja kosteusvaurioita. Opetusministeriön selvityksen mukaan Suomen noin 5000 koulusta noin puolessa arvioitiin olevan pikaista korjausta vaativia kosteusvaurioita. Vanhempien ja opettajien huoli oli jo herännyt, mutta kunnissa ongelmaa oli vähätelty. Lisätutkimukset paljastivat kuitenkin karun todellisuuden. Uudemmissa rakennuksissa ei ollut niinkään homeongelmia, vaan kostean betonin päälle liimatuista muovimatoista vapautui huoneilmaan myrkyllisiä yhdisteitä.

Pelkästään Vantaalla vuosien 1999-2001 aikana korjattiin kosteus- ja homeongelmien vuoksi noin sataa koulua ja päiväkotia. Virheet olivat aivan tyypillisiä: vuotava vesikatto, salaojat tukossa ja ilmanvaihdon suodattimet vuosikausia vaihtamatta. Helsingin Sanomat uutisoi vuosien 2015-2016 aikana, että Kuntaliiton mukaan yli tuhat suomalaista koulua kärsii kosteus- ja homeongelmista. Alakouluista noin 20-30 % oli kosteusongelmaisia.

Ongelmien vuoksi rakennuttajat kiinnostuivat rakennusten elinkaarimallista, jolla pyrittiin taklaamaan huonon laadun tekemisen taloudellinen kannattavuus.

Entinen VTT:n tutkija Kauko Tulla otti tutkittavakseen Oulun seudun ongelmallisia koulurakennuksia. Tulokset eivät olleet kovin hyviä: ”Ongelmien yhtenä alkusyynä on mitä ilmeisimmin rakennusten laiminlyöty ylläpito. Näyttää siltä, että nyt koulurakennuksia korjataan silloin, kun niissä alkaa ilmetä sisäilmaongelmia ja selviä kosteusvaurioita. Tuolloin peli on jo menetetty.” Tutkimuksessa selvisi myös erikoisia home- ja kosteusongelmaisten koulujen “käyttöikiä”, joiden perusteita ei Tulla ymmärtänyt lainkaan. Oulun rakennusvalvonta ja VTT:n 2017 tekemässä selvityksessä koottiin yhteen ja listattiin ongelmarakennusten keskeiset vaurioitumiseen johtaneet syyt:

  • Rakenteista sisäilmaan päässeet pitoisuudet, jotka ovat lisääntyneet esimerkiksi tiivistyskorjausten, rakennusosien korjausten (esimerkiksi ikkunoiden vaihto) ja ilmanvaihdon tehostamisen jälkeen
  • Tuloilmareitit ovat ohjautuneet olemassa olevien tuloilmareittien lisäksi rakenteiden vuotokohtiin, erityisesti jos painesuhteita ei ole tarkistettu
  • Painesuhteet saattavat vaihdella myös säästöjärjestelmissä olevien puutteiden ja erilaisten käyttöaikojen vuoksi, jos on useita eri ilmanvaihtokoneita

Yleisemmin sama selvitys veti yhteen suomalaisen julkisen rakennuskannan tilaa, vauriomekanismeja ja syitä mekanismeille:

1) Ajan myötä rakennuskantaan on kertynyt korkea korjausvelka, koska peruskorjauksia ja osin kunnossapitoakin on jouduttu siirtämään tulevaisuuteen rahan puutteen vuoksi.
2) Ongelmat korvausilman ja painesuhteiden hallinnassa. Tämä näkyy erityisesti kohteissa, joissa on lisätty tai tehostettu koneellista ilmanvaihtoa. Korvausilmaa tulee tiloihin vääristä paikoista, esimerkiksi epäpuhtauksia sisältävien rakenteiden läpi.
3) Ilmanvaihtokanaviston tiiviyden heikkous. Ulkoilmasäleikön ja kanaviston eristekerroksessa olevassa liitoskohdassa on vuotoja, jolloin kanavaan kulkeutuu ulkoseinän mahdollisia epäpuhtauksia.
4) Puutteellinen sisäilmaohjaus ja –valvonta sekä uudisrakennus- että korjauskohteissa. Tämä koskee sekä suunnittelu-, toteutus-, että käyttövaiheita.
5) Puutteet säänsuojauksessa.
6) Urakoitsijan valinta pelkästään hintakilpailun pohjalta voi johtaa laadultaan heikkojen heikkotasoisten urakoitsijoiden valintaan.
7) Liian kiireelliset aikataulut, mikä johtaa kriittisen lyhyisiin kuivumisaikoihin ja liian lyhyeen rakennuksen koekäyttöaikaan ennen käyttöönottoa.

TTY:n rakennusfysiikan professori Juha Vinha lausui Rakennuslehdelle asiasta seuraavasti: “Kun koulujen aiempi painovoimainen ilmanvaihto on muutettu koneelliseksi, sisätiloihin on saatettu luoda alipaine, joka imee mikrobeja rakenteista tai likaisten korvausilmareittien kautta sisäilmaan. Vanhat rakentamisratkaisut olivat yksinkertaisempia ja kosteusteknisesti turvallisempia. Tehtiin massiivisia yksiaineisia seiniä tiilestä tai hirrestä. Lämmöneristys oli heikompi, jolloin sisältä tuleva lämpö pääsi kuivattamaan rakenteita paremmin. Rakenteissa oli vähemmän erilaisten materiaalikerrosten rajapintoja, joihin kosteus tyypillisesti kertyy. On kuitenkin muistettava, että näihinkin rakennuksiin on syntynyt kosteusvaurioita, jos rakenteisiin on päässyt maakosteutta tai sadevettä. Riesana oli myös vedon tunne, eikä ilmanlaatukaan ollut aina hyvä. Sitä parannettiin avaamalla ikkunat välitunnilla.”

Juha Vinha kommentoi myös uudempien koulujen ongelmia:”2000-luvun rakennusten kosteusvauriot johtuvat suurelta osin liian kireistä rakentamisaikatauluista sekä ympärivuotisesta rakentamisesta, jossa kosteudenhallinta on laiminlyöty. Kun urakkaa yritetään painaa tavoiteaikatauluunsa, varsinkin betonirakenteiden kuivumisesta tingitään. Pinnoitteet levitetään liian märille pinnoille. Kosteaksi jäänyt betonirakenne reagoi esimerkiksi mattoliiman kanssa, jonka seurauksena rakenteisiin syntyy homekasvua. Kuntien pitäisi olla tarkempia siinä, mihin rakentaja velvoitetaan. Kuivumisajat ja kosteussuojaukset pitää olla selkeästi määritelty.”

Meidät löytää netistä www.remax-center.fi, sähköpostilla toimisto@remax.fi tai puhelimella 045 118 6811.

kiinteistönvälittäjä Asuntojen hinnat

Asuntojen hintojen nousu taittui Pääkaupunkiseudun ulkopuolella

Kiinteistönvälittäjän ammattitaitoon kuuluu olennaisena osana seurata asuntomarkkinoissa tapahtuvia muutoksia. RE/MAX Center seuraa puolestasi uutisia ja antaa niihin myös omia näkemyksiään. Valitse markkinat tunteva kiinteistönvälittäjä kumppaniksesi asuntoasioissa.

Vanhojen osakeasuntojen hinnat

Tilastokeskus julkaisee kuukausittain tilastot toteutuneiden asuntokauppojen hinnoista. Kuukausitilastossa on mukana noin puolet tuoreimman kuukauden kaupoista. Pääkaupunkiseudulla vanhojenkin asuntojen hinnat nousevat hiljalleen edelleen, mutta muualla Suomessa hinnat ovat kääntyneet laskuun. Verrattuna vuoden takaiseen hinnat nousivat Pääkaupunkiseudulla 1,4 % ja laskivat muualla Suomessa 0,5 %.

Trendi vanhojen osakeasuntojen hinnoille on ollut laskussa Pääkaupunkiseudun ulkopuolella 2013 puolesta välistä alkaen. Hinnat ovat laskeneet mainitusta ajankohdasta keskimäärin noin 8 %. Samaan aikaan Pääkaupunkiseudun hinnat ovat nousseet suunnilleen saman verran samassa ajassa.

Tilastoja tulkitessa on hyvä muistaa, että tilastoissa ovat mukana vain kauppaan asti päätyneet asunnot.

Asuntojen hintakupla?

Asuntojen hintakuplan mahdollisuudesta on puhuttu koko alkanut vuosi. Ruotsissa keskustelu asian ympärillä käy erityisen kiivaana. Kiinteistönvälittäjät kuulevat asioita niin kuluttajilta, rakennusalan yrityksiltä ja muilta alan toimijoilta. Täten näkemys tilanteesta on moniulotteinen. RE/MAX Centerin kiinteistönvälittäjien ennusteen mukaan asuntojen hinnoissa Tampereella ei tule tapahtumaan kovin merkittäviä muutoksia. Asuntojen kauppa käy, vaikkakin ostajat ovat hyvin hintatietoisia. Ehkä eniten ostajia kiinnostaa taloyhtiöiden tilanne ja tulevaisuus. Näin pitääkin olla, sillä remontteja lykännyt yhtiö saattaa nopeastikin ajautua vaikeuksiin, jos remontit kasaantuvat ja niitä joudutaan teettämään hätäensiapuna reagointina ilmenneisiin ongelmiin. Raitiotien varrella asunnoissa näyttäisi olevan positiivista virettä, mutta kovin merkittävistä hyppäyksistä ei voida puhua. Rakennusyritykset ovat haalineet tontteja oletetun raitiotien varrelta jo hyvän aikaa sitten ja tonteille on jo suurin osin rakentunutkin uudistuotantoa. Nämäkin asunnot ovat tilastojen mukaan heti valmistumisen jälkeen myytyinä käytettyjä ja siten tulevat nostamaan aikanaan käytettyjen asuntojen keskimääräisiä hintoja.

Uusien pienten asuntojen rakentaminen rikkoo volyymiltään ennätyksiä. Rakennusalan yritykset odottavat ensi vuodesta vielä hyvin vahvaa, mutta näin korkealla tuotanto- ja myyntivolyymit eivät voi jatkaa loputtomasti. Sen varmaankin myöntävät kaikki alalla toimivat.

Meidät löytää netistä www.remax-center.fi, sähköpostilla toimisto@remax.fi tai puhelimella 045 118 6811.

Uusia asuntoja rakennetaan ennätysmäärin

Uusia asuntoja rakennetaan ennätysmäärin

Valitse RE/MAX Center kiinteistönvälittäjäksesi ja pääset hyötymään ajankohtaisista asumista käsittelevistä uutisista. Keräämme yhteen rakennusalaa ja kiinteistönvälitystä koskevia mielenkiintoisia juttuja. Julkaisemme artikkelit nettisivuillamme.

Uusia asuntoja rakennetaan huippumääriä

Rakennusteollisuus RT ry:n mukaan tänä vuonna aloitetaan 43.000 asunnon rakentaminen. Kappalemääräisesti mitattuna tuotanto on 40 % pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella. Ensi vuodeksikin ennustetaan yli 40.000 asunnon aloitusta. Viimeksi vastaaviin volyymeihin on päästy 1990-luvun alussa.

Aivan kuten arvata saattaa, ja RE/MAX Centerin tilastojulkaisuissa on useampaan kertaan todettu, kerrostalorakentamisen osuus rakentamisesta ei ole koskaan ollut näin suuri. Lähes 75 % uusista asunnoista valmistuu kerrostaloihin. Kappalemääräisesti ollaan siis asuntotuotannossa ennätyslukemissa. Ennätyslukemat ovat syntyneet keskimäärin 45 neliön asuntoja rakentamalla. 2007 vastaava keskimääräinen uusi rakennettava asunto oli pinta-alaltaan 62 neliötä.

Asunnon ostajissa kuluttajat ovat nostaneet osuuttaan sijoittajiin nähden ja saman kehityksen oletetaan jatkuvan. Sijoittajat ovat vetäneet keskimääräistä asunnon kokoa selvästi alaspäin. Näyttäisi siltä, että kuluttajien käyttäytyminen on johtamassa samanlaiseen kehitykseen, koska tilasta ollaan valmiita tinkimään jotta asunnon sijainti saadaan halutuksi.

Omakotitalojen rakentaminen on hienoisessa nousussa. 2000-luvun alun huippumääristä ollaan perässä kuitenkin reilusti. Nyt omakotitaloja arvioidaan aloitettavaksi 7500, kun huippumäärissä keikuttiin yli kaksinkertaisissa määrissä.

Linkki Rakennusteollisuus RT ry:n sivuille koko juttuun.

Näin Suomi homehtui – Osa 5

RE/MAX Center asumisen asiantuntijana seuraa aktiivisesti asumiseen ja rakentamiseen liittyvää keskustelua. Nykyaikainen kiinteistönvälitystoimisto palvelee asiakkaitaan laajasti ja auttaa kaikissa asumiseen liittyvissä tilanteissa. Artikkelin lukemalla pääsee tutustumaan ongelmiin pintaa syvemmältä ja huomattavasti nykyisen vallalla olevaa klikkijournalismin artikkeleita laajemmin.

Artikkelisarjan viidennessä osassa päästään kosteus- ja homeongelmien ratkomiseen 1990-luvulla. 1993 Kansaterveyslaitos palasti tutkimuksessaan, että satunnaisesti valituissa 1950-1970-lukujen taloista peräti 83 prosentissa oli tapahtunut kosteusvaurio jossakin muodossa. Ehkä järkyttävin tulos oli, että 1970-lukujen taloissa 73 prosentissa oli yläpohjassa kosteusvaurioita. Tutkija Pertti Partanen avasi ongelmaa:”Kun kysymyksessä on tasakatto, jossa tuuletus on muutenkin ongelma, niin vesi saattaa olla höyrysulun päällä (jossa ylöspäin haihtuminen on ainoa veden poistumisreitti) niin pitkään, että kattokannatteet alkavat lahota.” Partasen mukaan 1950-luvun taloissa yläpohjan hengittävä rakenne ja hyvin tuuletetut yläkerrat kuivuivat aikaa myöten, vaikka olisivat jossakin vaiheessa kostuneetkin.

Uudestaan toteutetussa tutkimuksessa 1995 todettiin kosteusvaurio tai vähintään tarkastustarve 55 prosentissa tarkastetuista 1950-1980-lukujen taloista. Huonoin tilanne tuossa tutkimuksessa oli 1980-luvun taloissa, joista kolme neljäsosaa oli korjaamatta kokonaan.

Kuopion yliopisto veti yhteen oman tutkimuksensa 1994:

  • 1960-luvun taloissa seinien ja yläpohjan vauriot olivat yleisiä
  • 1970-luvun taloissa vauriot painottuivat voimakkaasti tasakattorakenteisiin
  • 1980-luvun taloissa seinien kosteusvauriot olivat yleisimpiä
  • Yli puolet vaurioista oli aiheutettu jo rakentamisvaiheessa puutteellisella suunnittelulla, virheellisellä tai huolimattomalla työllä tai väärillä materiaalivalinnoilla

VTT teki myös omia selvityksiään. Suunnitteluvirheiden ison osuuden kertoi VTT:n tulkinnan mukaan siitä, että rakennusfysiikan koulutus oli laiminlyöty, kun arkkitehdit keskittyvät ulkonäkö- ja insinöörit lujuuskysymyksiin. Kaikkein heikoimmaksi tilanne koettiin omakotirakentajien puolesta, joiden ratkaisut olivat rakennusmiesten ja rautakaupan myyjien osaamisen varassa. 1997 VTT laati ohjeet pientalojen rakennusfysikaalisesta toiminnasta. VTT:n mukaan tyypillinen riskitalo oli seuraavanlainen:

  • Talo alavalla paikalla, lattia maanpinnan tasolla, yhdellä sivulla viettävä rinne taloon päin
  • Kaksi betonilaattaa joiden välissä eriste, alapuolinen täyttö hienoa hietaa
  • Lämpö- ja vesijohdot suojaamattomina lattiarakenteen sisällä, salaojitus puuttuu
  • Väliseinät alkavat alemman laatan tasolta, ulkoseinäverhous valesokkelinvaraan, puuseinä maanpinnan alapuolella
  • Lyhyet räystäät, ullakon tuuletusrako olematon, loiva katto, ei tarkastusluukkuja
  • Kylpyhuoneen seinät joko kosteussululla tai kokonaan ilman päällystetyt levyrakenteiset, laattoja irti, laattasaumat tummentuneet tai pinnoitteissa pintavaurioita, muovimatto ainoana vesieristeenä

Joko luit?

Näin Suomi homehtui – Osa 3