REMAX Center kiinteistönvälityksessä seuraamme asumiseen ja asuntomarkkinoihin liittyviä uutisia ja pyrimme poimimaan uutisvirrasta olennaisimmat ja mahdollisuuksien mukaan kommentoimaan uutisia omalla ammattitaidollamme. Asumiseen liittyvien olennaisten asioiden tunnistamisessa yritämme auttaa omia asiakkaitamme sekä uutiskirjeemme lukijoita. Tällä kertaa kokoamme ja toivottavasti selvennämme uutisointia paisuneiden yhtiölainojen ympärillä.
Useammassa mediassa on viime päivinä ja viikkoina käsitelty asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainojen suuruutta suhteessa asuntojen myyntihintoihin ja suhteessa velattomiin myyntihintoihin. Tämä keskustelu on koskenut nimenomaan uusia asuntoja.
Oman mausteensa yhtälöön tuo valmistuvien asuntojen suuntaaminen vahvasti sekä yksityisille että julkisille asuntosijoittajille. Sijoittajatyypistä riippumatta on havaittavissa, että asuntoa omaksi asunnoksi hankkivan ja asuntoa vuokraavan tahon edut saattavat olla joiltain osin ristiriidassa, ainakin lyhyellä tähtäimellä.
Lyhennysvapaat yhtiölainat
Varsinkin sijoittajille suunnatuissa kohteissa ollaan monesti valittu yhtiölainan neuvotteluvaiheessa lyhennysvapaat ensimmäiset 3-5 vuotta. Tämän ajan rakennuksen valmistumisesta ja käyttöönotosta rahoitusvastike kattaa siis pelkästään yhtiölainan koron osuuden eikä lainkaan yhtiölainan lyhentämistä. Tavalliselle Asta Asunnonostajalle voi tulla yllätyksenä, että rahoitusvastike nousee lyhennysvapaan jakson jälkeen esimerkiksi kymmenkertaiseksi yhtiölainan lyhennysten alkaessa.
Sijoitta-asiakkaat katsovat tilannetta luonnollisesti omalta kannaltaan ja pyrkivät saamaan oman tuottotasonsa mahdollisimman korkeaksi. Lyhennysvapaat ensimmäiset vuodet ovatkin houkutelleet uusien asuntojen markkinoille valtavasti sijoittajia, jotka sitten yhtiölainojen lyhennysten alkaessa saattavat pyrkiä omistuksistaan eroon.
Yhtiövastikkeiden suuruus
Lyhennysvapaiden ensimmäisten rakennuksen valmistumista seuraavien vuosien jälkeen rahoitusvastike on tyypillisesti pienessäkin asunnossa useamman sata euroa. Lyhennysvapaan lisäksi Asta Asunnonostajan kuluja nostaa joissain tapauksissa tontinvuokravastike. Tontin vuokraamisesta on tullut muidenkin kuin kuntien ja kaupunkien liiketoimintaa. Erilaiset rahastot ja institutionaaliset sijoittajat ovat hankkineet tonttimaita omistukseensa ja helpottavat näin varsinaisten rakennusyhtiöiden kassanhallintaa ja rahoituksellista asemaa vuokraamalla tontin taloyhtiölle pitkillä vuokrasopimuksilla.
Asuntoja on valmistunut vuokralle valtavasti
Asuntojen vuokrat ovat nousseet koko 2010-luvun aikaa huomattavasti nopeammin kuin asuntojen hinnat ja kuluttajien käytössä olevat tulot. Samaan aikaan vuokra-asuntoja on tuotettu jopa ennennäkemättömällä volyymillä. Ei tarvitse olla erityinen ennustaja, kun veikkaa vuokrien nousun jollakin aikavälillä tasoittuvan ja vuokratasojen jopa laskevan, koska vuokra-asuntotarjontaa on valmiina niin runsaasti. Toki tilanteet ovat paikallisia, eikä välttämättä laajoja suuntauksia yksittäisen vuokraajan tai vuokranantajan edes tarvitse pohtia, mutta selviä aineksia mainitun kaltaiseen kehitykseen on havaittavissa.
Tavallisten ihmisten vaikeus saada uusia koteja
Uuden kohteen valmistuessa hyvälle paikalle on tavallista, että kohde on käytännössä myyty loppuun. On hyvinkin tavallista, että asuntoja alkaa kuitenkin tipahdella uudestaan myyntiin jo rakennusaikana ja valmistumisen yhteydessä. Joidenkin sijoittajien business koostuu ennakkomarkkinoinnissa varattujen ja jo ennen rakennuksen käyttöönottoa eteenpäin myytävien osakkeiden tuotosta. Nähtäväksi jää, kestääkö tämän tyylinen liiketoiminta jossakin vaiheessa tilanteen, jossa uudet pienetkään asunnot mene kaikki kaupaksi.
Uudet asunnot painottuvat voimakkaasti pieniin
Pirkanmaalla uusien asuntojen kauppa kasvoi vuodessa yli 40 % vuodesta 2016. Uusien valmistuneiden asuntojen koko on jo useamman vuoden pienentynyt ja onkin jo aivan tavallista, että uudessa valmistuvassa kohteessa ei ole esimerkiksi kolmiota isompia asuntoja lainkaan ja kolmioitakin vain pari-kolme.
Pienet myyntihinnat ja valmiiksi neuvotellut yhtiölainat
Isoilla yhtiölainaosuuksilla saadaan potentiaalisia ostajaehdokkaita haalittua markkinoilta enemmän. Isoilla rahoitusvastikkeilla sijoittajat pystyvät minimoimaan veronsa, kun saavat vähentää taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetun rahoitusvastikkeen vuokratuloistaan. Samaan aikaan omassa asumiskäytössä olevien osakkeiden poistopohjaa syödään ja jossain vaiheessa tulevaisuudessa saattaa tulla tilanne, jossa taloyhtiö joutuu maksamaan veroa tuloistaan, koska poistopohjaa on syöty liikaa.
Mitä seuraavaksi?
Jos korot alkavat nousta ja/tai uusien asuntojen kauppa hidastua voivat sijoittajat joutua tilanteeseen, jossa markkinoille tulee paljon saman tyyppisiä myytäviä asuntoja lyhyellä aikaa. Tällainen voi häiritä huomattavastikin asuntomarkkinoita. Sijoitusasuntolainojen määrä on noin viisinkertaistunut kymmenessä vuodessa kahdesta miljardista yhteentoista.
Uusia yhtiöitä ei ole mainituistakaan syistä mitään syytä välttää. Tärkeintä on tutustua huolella siihen, mitä on hankkimassa. Tällöin vältetään epämieluisat yllätykset. Muuttamiseen liittyy paljon ylimääräisiä kustannuksia omistusasujallekin, johon lyhennysvapaa taloyhtiölaina voi hyvinkin tuoda avun.
Taloyhtiön päätöksentekoon pystyy parhaiten vaikuttamaan menemällä itse hallitukseen ja pitämällä esillä eri sidosryhmien kantoja syrjimättä mitään omistajaryhmää. Täytyy muistaa sekin, etteivät sijoittajatkaan halua oman omaisuutensa arvon tippuvan eli kuuluu myös sijoittajien intresseihin hoitaa taloyhtiön asioita mahdollisimman fiksusti.